¿Existe sucesión de empresas cuando finaliza un contrato de arrendamiento de industria?
Despido, Deplorables Condiciones de Inmueble y Controversia de Sucesión de Empresa: Un caso de Arrendamiento de Industria
Sentencia de Tribunal Supremo del 08/02/2023 en materia de SUBROGACIÓN Y SUCESIÓN DE EMPRESAS
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Supuesto de hecho
- La empresa suscribió un contrato de arrendamiento de industria para desarrollar actividad de Hostelería. En este caso, había dos empresas cedentes y una cesionaria.
- El inmueble arrendado como arrendamiento de industria, tras el cese de la actividad, presentaba un estado de deterioro general: baldosas rotas, los techos rasos presentan deterioro total derivados de humedades y el resto precisan refilado y pintura, la instalación eléctrica no cumple la normativa actual del Reglamento de Baja Tensión, el mobiliario deteriorado e inservible…
- La empresa cesionaria despide a un trabajador por causas objetivas.
- El trabajador interpone demanda de despido colectivo frente a las empresas (cedentes y cesionaria), alegando la improcedencia de su despido.
- Además, se considera infringido el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, que regula la sucesión de empresas.
Consideraciones jurídicas
- El artículo 44.2 ET, dispone que se considerará que existe sucesión de empresa cuando la transmisión afecte a una entidad económica que mantenga su identidad, entendida como un conjunto de medios organizados a fin de llevar a cabo una actividad económica, esencial o accesoria.
- Las empresas cedentes niegan la existencia de sucesión de empresa porque la arrendataria habría retornado el negocio en unas condiciones que, a su juicio, imposibilitarían el mantenimiento y la inmediata continuidad de la actividad de restauración que constituye su objeto.
- La jurisprudencia establece que la finalización de un contrato de arrendamiento de empresa o negocio determina que, a su finalización, se produzca un cambio de titularidad y la oportuna aplicación del artículo 44 ET, ya que el arrendador recupera el negocio tras la resolución del contrato y lo que retorna es una explotación que dispone de todos los elementos y de la infraestructura necesaria para el desempeño de la industria en cuestión y constituye un conjunto de medios organizados que permite el desarrollo de la actividad económica de que se trate, entrando por este motivo de lleno en la definición del art. 44.2 ET.
- Aquí se trata ahora de decidir si esa misma solución es aplicable cuando el arrendatario ha devuelto el negocio en condiciones tan deplorables que no permiten la inmediata continuidad de la actividad y hacen necesaria la realización de obras de reforma para subsanar esos defectos. Esto no impide que opere la sucesión de empresa, el hecho de que las instalaciones se encuentren gravemente deterioradas, podrá suponer eventualmente algún tipo de incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario y dar lugar a una reclamación de daños y perjuicios por parte del arrendador, pero no ha de impedir la aplicación de las garantías y obligaciones que impone el art. 44 ET frente a los trabajadores que prestan servicios en la actividad industrial alquilada que retorna a su propietario tras la finalización del alquiler.
- La empresa cesionaria ha prorrogado en distintas ocasiones el contrato de arrendamiento sin queja alguna por parte de las empresas cedentes sobre el estado de las instalaciones, y solo es cuando se termina el contrato de arrendamiento de industria cuando la queja se produce. Esto es con el objetivo de evitar que se produzca la sucesión de empresas.
- Así pues, el eventual incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario no desvirtúa la existencia de la sucesión de empresa tras la recuperación de la industria por el arrendador, sin perjuicio de la acción de repetición o reclamación de daños y perjuicios que pueda ejercitar frente a la contraparte.
Conclusión Lexa
Establece el TS que el fin de un contrato de arrendamiento de industria supone la sucesión de empresas establecida en el artículo 44 ET. Esto ocurre incluso cuando las instalaciones se encuentran en mal estado al tiempo del cambio de titularidad por fin del contrato.
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